Salva Casa aggiornato al 2026: normativa, deroghe recenti e applicazione in Piemonte

Un tramezzo spostato rispetto alla planimetria depositata, una finestra leggermente diversa dal progetto, una distribuzione interna che non corrisponde ai disegni originali. Per anni queste piccole difformità hanno bloccato compravendite, mutui e ristrutturazioni, pur riguardando immobili abitati e utilizzati da decenni. Altri interventi, come chiusure, verande o vetrate, vanno invece valutati caso per caso, perché possono incidere su volumi, prospetti o destinazione d’uso.

Il cosiddetto Salva Casa è nato per rendere gestibili le irregolarità minori. In questo articolo vediamo cosa prevede la normativa, quali sono le deroghe più rilevanti, come si applica in Piemonte e cosa sta cambiando nel 2026.

Il Salva Casa nasce con il Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito nella Legge 24 luglio 2024, n. 105. Attenzione a un equivoco frequente: non è un condono edilizio come quelli del 1985, 1994 e 2003, che erano misure straordinarie con finestre temporali definite. E non esiste nemmeno una nuova legge “Salva Casa 2026”: si tratta sempre della stessa riforma, che interviene in modo strutturale sul Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) e che nel tempo si sta consolidando nell’applicazione pratica.

L’obiettivo è duplice: semplificare la regolarizzazione delle lievi difformità edilizie che paralizzano il mercato immobiliare e favorire il recupero del patrimonio esistente, riducendo il consumo di suolo. A gennaio 2025 il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha pubblicato le linee guida applicative, che hanno chiarito molti dubbi interpretativi e dato il via all’adeguamento da parte di Regioni e Comuni.

1. Tolleranze costruttive ampliate

L’articolo 34-bis del Testo Unico, come modificato dal Salva Casa, stabilisce che alcuni scostamenti tra quanto autorizzato e quanto realizzato non costituiscono violazione edilizia, entro soglie riferite alla superficie utile dell’unità immobiliare. Per gli immobili realizzati entro il 24 maggio 2024, gli scaglioni sono progressivi:

Per esempio, se un parametro dimensionale assentito per un’unità immobiliare sotto i 100 m² presenta uno scostamento entro il 5%, questo può rientrare nelle tolleranze costruttive. Attenzione però: la tolleranza non è un “bonus” per realizzare nuova superficie né consente opere autonome non autorizzate. Serve a valutare gli scostamenti rispetto a quanto già assentito.

2. Sanatoria semplificata: superata la doppia conformità piena (per le difformità parziali)

Il nuovo articolo 36-bis introduce un accertamento di conformità semplificato per le parziali difformità e le variazioni essenziali. Non è più richiesta la doppia conformità piena, ma resta una verifica “sdoppiata”: l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. La procedura classica dell’articolo 36, con doppia conformità piena, resta in vigore per gli abusi più rilevanti.

A rendere più prevedibili i tempi contribuisce il meccanismo del silenzio-assenso previsto per il permesso in sanatoria ex art. 36-bis: decorso il termine di 45 giorni dalla presentazione della domanda completa senza risposta dell’amministrazione, la richiesta si intende accolta — salvo sospensioni, richieste istruttorie e procedimenti paesaggistici, che possono allungare i tempi. Per le pratiche presentate tramite SCIA in sanatoria, invece, i termini e le modalità di controllo seguono il relativo regime procedimentale.

3. Stato legittimo dell’immobile: verifica semplificata, non azzerata

Prima della riforma, per dimostrare lo stato legittimo di un immobile occorreva ricostruire l’intera cronologia dei titoli edilizi dalla prima costruzione: un’operazione lunga e, per gli edifici più datati, spesso impossibile. Con la modifica dell’articolo 9-bis, in determinate condizioni lo stato legittimo può essere dimostrato anche attraverso il titolo relativo all’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione sia stata messa in condizione di verificare la situazione pregressa.

Non significa che qualsiasi CILA, SCIA o pratica recente cancelli automaticamente la necessità di controllare la storia edilizia dell’immobile: la verifica resta un passaggio tecnico da affrontare con attenzione.

Un ulteriore effetto pratico riguarda i condomini: ai fini dello stato legittimo della singola unità immobiliare, le difformità sulle parti comuni non bloccano automaticamente la valutazione dell’unità stessa. Attenzione però: la norma facilita la verifica della singola unità, non sana gli abusi sulle parti comuni, che restano da regolarizzare.

4. Deroghe ai requisiti igienico-sanitari: altezze e superfici minime

Una delle novità più significative per chi ristruttura riguarda i requisiti di abitabilità, fermi al Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975. Per gli edifici esistenti, in presenza delle condizioni previste dalla norma, il progettista può asseverare la conformità anche con:

• altezza interna minima fino a 2,40 metri rispetto ai canonici 2,70 m;
• per gli alloggi monostanza, superficie minima di 20 m² per una persona e 28 m² per due persone.

Non si tratta di una deroga generalizzata valida per le nuove costruzioni, né di una regola sui “bilocali”: servono verifiche puntuali su adattabilità, aerazione, illuminazione e sull’effettivo miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie.

5. Cambio di destinazione d’uso semplificato

Il Salva Casa ha semplificato il mutamento di destinazione d’uso senza opere all’interno della stessa categoria funzionale e, a determinate condizioni, tra categorie funzionali diverse (art. 23-ter), con l’obiettivo di favorire il recupero di uffici sfitti e locali commerciali chiusi. Il cambio d’uso, però, non è mai automatico: restano salve le previsioni del PRG, dei regolamenti comunali e delle normative di settore, oltre all’eventuale contributo di costruzione. La categoria funzionale, la zona urbanistica e il carico urbanistico determinano anche il titolo edilizio corretto.

Per chi opera a Torino e provincia, il quadro nazionale va letto insieme alle norme regionali. Il Piemonte ha coordinato la propria disciplina con il Salva Casa attraverso la Legge Regionale 7 novembre 2024, n. 25, adottata anche per colmare il vuoto normativo creato dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 119/2024, che aveva dichiarato illegittime alcune disposizioni delle leggi regionali su edilizia, riuso dell’edificato e recupero dei sottotetti.

I punti principali dell’adeguamento piemontese:

• Recupero dei sottotetti: è consentito per i sottotetti esistenti e legittimi al 31 dicembre 2023, anche in deroga ad alcuni parametri urbanistici, purché compatibili con la normativa comunale e previa verifica del PRG e degli eventuali vincoli paesaggistici, strutturali e condominiali. Gli interventi non possono modificare altezze di colmo e di gronda né le pendenze delle falde, salvo i casi ammessi, come efficientamento energetico e adeguamento sismico. Sono ammessi abbaini, lucernari e terrazzi nel rispetto dell’estetica e della struttura originaria dell’edificio. I sottotetti realizzati dal 1° gennaio 2024 in poi possono essere recuperati solo in coerenza con il piano regolatore.
• Variazioni essenziali: la legge regionale definisce cosa costituisce variazione essenziale ai fini della sanatoria semplificata, includendo tra l’altro i mutamenti di destinazione d’uso che incidono sugli standard urbanistici e gli aumenti volumetrici.
• Modulistica aggiornata: con la Deliberazione della Giunta Regionale n. 4-1118 del 20 maggio 2025 il Piemonte ha approvato i modelli di SCIA, permesso di costruire, SCIA alternativa e CILA adeguati al Salva Casa, in vigore dal 23 maggio 2025; con la successiva D.G.R. n. 11-1700 del 20 ottobre 2025 è stata aggiornata anche la modulistica della Segnalazione Certificata di Agibilità, recependo l’accordo della Conferenza Unificata del 30 luglio 2025. I modelli sono disponibili sul sito della Regione e tramite il sistema MUDE Open Piemonte, che li aggiorna progressivamente.

Un’avvertenza importante arriva dalla giurisprudenza: il TAR Piemonte, con la sentenza n. 628/2025, ha chiarito che le nuove norme non si applicano retroattivamente ai provvedimenti adottati prima della loro entrata in vigore, secondo il principio del tempus regit actum. Chi ha ricevuto un’ordinanza di demolizione o un diniego prima del 30 maggio 2024 non può invocare automaticamente il Salva Casa per superarli.

Il 2026 non introduce una nuova sanatoria, ma consolida il percorso avviato nel 2024. Due i fronti da conoscere.

Legge di Bilancio 2026 (Legge 199/2025). La manovra, in vigore dal 1° gennaio 2026, ha introdotto un intervento puntuale sul tema delle premialità edilizie di rigenerazione urbana, prevedendo un’apertura anche per gli immobili con titolo abilitativo conseguito in sanatoria e per quelli oggetto dei condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003. La portata applicativa della norma, tuttavia, dovrà essere verificata caso per caso alla luce della disciplina regionale, comunale e degli orientamenti giurisprudenziali.

Diverso è il tema degli ordini di demolizione: la presentazione di un’istanza di sanatoria può incidere sull’efficacia del provvedimento in attesa della valutazione comunale, ma non comporta automaticamente l’annullamento dell’ordine né la sanatoria dell’abuso, soprattutto nei procedimenti già definitivamente conclusi o in presenza di vincoli non superabili.

Va inoltre chiarito che alcune misure molto discusse durante l’iter parlamentare non sono entrate nel testo definitivo: la proposta di riaprire i termini del condono 2003 è stata declassata a semplice ordine del giorno senza effetti vincolanti, e l’emendamento che prevedeva una forte riduzione delle sanzioni per gli abusi minori è rimasto, ad oggi, una proposta.

Riforma del Testo Unico dell’Edilizia. È in discussione una riforma organica — il cosiddetto Codice delle Costruzioni — che dovrebbe integrare stabilmente le norme del Salva Casa, chiarire quali documenti sono necessari per attestare lo stato legittimo e uniformare le richieste tra Comuni diversi.

Tra le ipotesi allo studio c’è anche la regolarizzazione delle difformità realizzate prima del 1° settembre 1967. Su tutti questi punti si tratta però di proposte ancora in discussione, non di norme vigenti: diffida di chi le presenta come già operative.

Il Salva Casa non è una scorciatoia: è uno strumento tecnico che richiede verifiche puntuali. Prima di avviare una ristrutturazione o una compravendita conviene sempre:

1. Ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, verificando titolo originario, varianti, CILA, SCIA, eventuali sanatorie e vincoli;
2. Valutare se le difformità rientrano nelle tolleranze dell’art. 34-bis o richiedono una sanatoria, ai sensi dell’art. 36 o dell’art. 36-bis;
3. Verificare le norme regionali e comunali, perché deroghe su sottotetti, altezze e cambi d’uso passano dall’adeguamento piemontese e dai PRG;
4. Usare la modulistica aggiornata al Salva Casa, disponibile sul sito della Regione Piemonte e su MUDE Open.

Affrontare questi passaggi all’inizio del progetto — e non a cantiere avviato — significa evitare sorprese su tempi, costi e fattibilità.

La maggior parte dei proprietari scopre le irregolarità del proprio immobile nel momento peggiore: durante un rogito, una richiesta di mutuo o a cantiere già avviato. E a quel punto ogni giorno di ritardo costa.

ITS Building offre una verifica preliminare dello stato legittimo dell’immobile prima di ogni intervento di ristrutturazione a Torino e provincia: analizziamo i titoli edilizi, individuiamo le difformità potenzialmente regolarizzabili con il Salva Casa e ti indichiamo il percorso tecnico-amministrativo più adatto per ridurre rischi, imprevisti e varianti in corso d’opera. È la stessa logica del nostro approccio ai cantieri: anticipare le decisioni tecniche e amministrative per proteggere budget e tempi di consegna.

Richiedi la tua verifica preliminare gratuita oppure chiamaci: in 30 minuti raccogliamo le prime informazioni e capiamo quali verifiche tecniche servono per valutare se il tuo immobile è pronto per essere ristrutturato, venduto o valorizzato.

Normativa nazionale

• Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69 (“Salva Casa”), convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105 — testo vigente su Normattiva
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia), in particolare artt. 9-bis, 23-ter, 34-bis, 36 e 36-bis — testo vigente su Normattiva
• Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del D.L. 69/2024, gennaio 2025 — mit.gov.it
• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), Gazzetta Ufficiale n. 301 del 31 dicembre 2025

Normativa regionale (Piemonte)

• Legge Regionale 7 novembre 2024, n. 25 — banca dati Arianna, Consiglio regionale del Piemonte
• Deliberazione della Giunta Regionale 20 maggio 2025, n. 4-1118 e Deliberazione della Giunta Regionale 20 ottobre 2025, n. 11-1700 (modulistica edilizia aggiornata al Salva Casa) — regione.piemonte.it, Modulistica edilizia unificata
• Corte Costituzionale, sentenza n. 119/2024 — cortecostituzionale.it

Giurisprudenza

• TAR Piemonte, sentenza n. 628/2025 (non retroattività del Salva Casa) — giustizia-amministrativa.it

Articolo aggiornato a luglio 2026. I contenuti hanno carattere divulgativo e non costituiscono consulenza tecnica o legale: ogni situazione edilizia va valutata caso per caso con un tecnico abilitato.